BAB 7 Metode Pengelolaan

Setelah melakukan tahap perencanaan dan perancangan kawasan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove  di Desa Surodadi, maka tahap selanjutnya adalah melakukan konsepsi manajemen pengelolaan pembangunan di kawasan ini. Manajamen pengelolaan pembangunan merupakan sebuah tahapan dimana, cara-cara dan langkah-langkah pengelolaan pembangunan dalam upaya merealisasikan proyek pembangunan di Desa Surodadi. Pada tahapan ini terdapat beberapa langkah-langkah yang harus dilakukan dalam mengelola proyek pembangunan, yaitu:

a.    Membuat Logical Framework

b.    Membuat konsep pengelolaan pembangunan

c.     Membuat alur linear responsibility dalam pembangunan

d.    Analisis Network Planning

e.     Analisis Financial Cost & Benefit 

f.     Analisis Sosial Ekonomi Cost & Benefit

g.    Analisis Kelayakan Proyek

 
Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

7.1        LOGICAL FRAMEWORK

Logical Framework  merupakan kerangka yang digunakan untuk  melihat dan membuat tujuan yang logis dari perencanan dan perancangan yang sudah dibuat. Logical Framework  terdiri dari Goal, Purpose, Input, dan Output. Goal /Impact/ultimate objective merupakan tujuan akhir dari pelaksanaan proyek yang pencapaiannya tergantung pada interaksi antara kondisi eksternal dan Purpose  dari proyek itu sendiri.  Pengelola proyek tidak, atau hanya sedikit, memiliki kontrol terhadap dampak akhir dari proyek.  Purpose /outcome/immediate objective apa yang diharapkan dari proyek sebagai akibat dari Output  yang dihasilkan.  Purpose  adalah motivasi dibelakang Output  proyek yang sering dipersamakan dengan status akhir proyek. Output   Produk atau servis yang dihasilkan melalui serangkaian kegiatan dengan menggunakan Input  proyek.  Pengelola proyek memiliki kontrol langsung terhadap Output  (selain Input  dan kegiatan).

Pada kerangka ini akan dijelaskan arahan-arahan logis dari perencanaan dan perancangan mulai dari perencanaan jangka pendek (5 tahun pertama) hingga perencanaan jangka panjang (20 tahun). Kerangka ini juga dapat dijadikan acuan atau arahan sebagai pelaksanaan pembangunan kawasan wisata edukasi konservasi mangrove  di Desa Surodadi. Berikut adalah kerangka kerja logis atau Logical Framework  dari perencanaan dan perancangan wisata edukasi konservasi mangrove  Desa Surodadi:

Tabel VII.1

Logical Framework

	NARRATIVE SUMMARY	ASSUMPTION	INDICATORS	MEANS OF VERIFICATION
GOAL S	Terciptanya kualitas lingkungan yang bebas rob dan abrasi melalui sektor pariwisata berbasis konservasi mangrove  di Desa Surodadi pada tahun 2032	Tercapai bila rob bisa diatasi dengan penaman mangrove  di pinggir pantai dan masyarakat berperan aktif dalam menjaga lingkungan.	Meningkatnya kesadaran sepenuhnya masyarakat dan wisatawan dalam menjaga kualitas dan pemberdayaan konservasi mangrove  melalui pelatihan dan penyuluhan konservasi mangrove .	-          Observasi lapangan pariwisata Desa Surodadi -          Data atau grafik mengenai pertumbuhan jumlah pengunjung -          Survei perkembangan pertumbuhan perekonomian masyarakat Desa Surodadi -          Survei masyarakat Desa Surodadi, pengunjung, Pemda Kab. Demak mengenai wisata edukasi mangrove  Desa Pariwisata -          Data perbandingan kondisi awal dan eksisting mangrove  di Desa Surodadi berupa gambar maupun teks
PURPOSE	Terbangunnya sektor pariwisata konservasi mangrove  di Desa Surodadi sebagai sarana penjagaan lingkungan yang berfungsi untuk meningkatkan kepedulian masyarakat terhadap mangrove.	a. Masyarakat ikut memelihara ekosistem mangrove  dan tidak merusak maupun menebangi tanaman mangrove . b. Masyarakat menyetujui negosisasi pembebasan lahan tambak warga pada pemerintah/stakeholder  terkait c. Terealisasikan bila tercapai sinergitas antara stakeholder  sesuai konsep yang direncanakan. d.Tenaga kerja dan lingkungan warga berpartisipasi dalam pengembangan pariwisata di Surodadi e. Penanaman bibit mangrove  secara berkala dan berkelanjutan di pinggir pantai, melalui penanaman mangrove  oleh setiap pengunjung wisata dan pengelola mangrove . f.  Penduduk lokal menjadi dapat berusaha maupun menjadi pekerja di tempat-tempat perdagangan dan jasa yang berada di kawasan wisata. g. Masyarakat dapat memanfaatkan mangrove  dengan mengelola tanaman mangrove  menjadi produk-produk berbahan baku mangrove .	-          Tidak terjadi penebangan mangrove  secara liar oleh masyarakat setempat. -          Adanya atraksi pariwisata melalui pelatihan dan penyuluhan mangrove . -          Terlaksananya pembebasan lahan tambak milik warga sebanyak 70% -          Adanya penanaman instensif di bibir pantai yang belum ditumbuhi mangrove  sebanyak 1,5 ha. -          Masyarakat setempat dapat bekerja di kawasan wisata mangrove  sebagai pelatih penyuluhan.	-          Observasi Lapangan -          Observasi dan survei mengenai lahan mangrove -          Data pertumbuhan pendapatan penduduk Desa Surodadi -          Data penduduk yang bekerja di sektor pariwisata ini
OUTPUT S	a.   Reklamasi lahan tambak 2,3 ha b.   Penambahan lahan mangrove  seluas 5,6 ha c.   Tempat Penyuluhan/ auditorium budidaya mangrove d.  Wisata berbasis mangrove , yaitu wisata yang membudidayakan mangrove e.   Terdapatnya tempat penangkaran burung f.    Pembangunan cottage dan floating market sebagai aktivitas perdagangan dan jasa g.   Pembuatan Tracking Mangrove	a. Pembangunan kawasan pendidikan dan welcoming area, diwujudkan dalam lahan tambak yang direklamasikan. b. Diwujudkan dengan penanaman mangrove  secara berkala dan berkelanjutan di sepanjang pinggir pantai.	-          Terciptanya lahan mangrove  seluas 12,6 Ha sebagai kawasan edukasi dan penanggulangan rob. -          Pengunjung (masyarakat dan wisatawan) dapat menikmati sarana dan prasarana wisata edukasi mangrove  seperti auditorium untuk tempat penerangan informasi dan pengenalan tentang dunia mangrove  dan pengolahan mangrove  dan tanaman api-api serta  Chamber of Mangrove  tempat penyuluhan pembudidayaan mangrove . -          Wisatawan dapat menyusuri hutan mangrove  melalui jalur jembatan kayu sepanjang 1 km. -          Terbangunnya tempat peristirahatan bagi wisatawan berupa cottage sejumlah 100 unit.	-          Dinas Kehutanan Kabupaten Demak (mengenai konservasi mangrove ) -          Dinas Pariwisata Kabupaten Mangrove  (mengenai perkembangan pariwisata pesisir di Desa Surodadi) -          Dinas PU (mengenai dampak reklamasi lahan tambak) -          Dinas Perikanan dan Kelautan (mengenai dampak reklamasi lahan tambak)
INPUT S	a.  Sumber Daya Manusia: ·         Masyarakat lokal ·         Tim/ Tenaga Ahli b.  Pembiayaan dan manajemen pembiayaan c.   Material (bahan bangunan) d.  Peralatan e.   Finansial f.   Kebijakan yang mengatur	a.   Tersedianya sumber daya manusia  dan tenaga ahli dalam rencana pengembangan wisata b.   Tersedianya modal pembiayaan yang mencukupi c.    Tersedianya peralatan dan material proyek pembangunan wisata d.    Kebijakan yang dikeluarkan sebagai pedoman yang ditaati.	-          Tersedianya lahan dengan luas 21,9 Ha -          Tersedianya tenaga ahli dan tim teknis -          Finansial tersedia secara tepat.	Observasi kawasan di sekitar kawasan wisata dan di luar kawasan wisata edukasi mangrove  Desa surodadi

7.2       KONSEP PENGELOLAAN PEMBANGUNAN

Pembangunan kawasan wisata edukasi mangrove  yang terletak di Desa Surodadi ini menggunakan bentuk konsep pengelolaan berupa BOT dengan melibatkan beberapa stakeholder . Pihak-pihak atau stakeholder  yang terlibat dalam pembangunan kawasan wisata edukasi mangrove  terbagi menjadi dua yaitu pihak pemerintah dan pihak swasta.  Konsep pengelolaan ini bertujuan untuk memberikan keuntungan bagi pemilik proyek yaitu pemerintah, pelaksana proyek yaitu pihak swasta, serta masyarakat. Keuntungan bagi pemilik proyek adalah dapat mengurangi beban penggunaaan dana APBN/APBD atau pinjaman luar negeri. Proyek BOT secara finansial menguntungkan karena tidak perlu mengeluarkan biaya untuk melakukan studi kelayakan, dan biaya operasional, serta pemilik proyek daerah juga tidak menanggung risiko kemungkinan terjadinya perubahan kurs. Sementara untuk pelaksana proyek dapat melakukan ekspansi usaha yang mempunyai prospek menguntungkan serta dapat memanfaatkan lahan strategis yang dimiliki pemilik proyek.

Konsep BOT ini cocok dikembangkan dalam mengembangkan kawasan wisata edukasi mangrove. Hal tersebut dikarenakan pembangunan kawasan edukasi mangrove  membutuhkan biaya yang tidak sedikit, baik untuk pembangunan, pengoperasian dan pengelolaanya, sehingga memerlukan investasi dari pihak swasta. Pada konsep BOT ini, pihak swasta akan mambangun, mengoperasikan, merawat, dan mengambil keuntungan dari pariwisata ini selama 20 tahun, setalah 20 tahun terlewati, paka secara keseluruhan baik dari pengoprasian, perawatan, dan keuntungannya akan dialihkan kepada pemerintah. Di dalam kawasan wisata mangrove  ini nantinya akan dikelola oleh pihak swasta sementara pemeritah hanya berperan dalam hal menyewakan lahan yang nantinya  akan dikelola oleh pihak swasta. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

Tabel VII.2

Konsep Pengelolaan Kawasan Wisata Edukasi Mangrove  Desa Surodadi

JENIS PEMBANGUNAN	KEPEMILIKAN LAHAN	MODEL PENGELOLAAN	JANGKA WAKTU	MEKANISME KERJASAMA	PEMERINTAH		SWASTA
					HAK	KEWAJIBAN	HAK	KEWAJIBAN
Auditorium	Pemerintah	BOT	20 Tahun	a. pihak swasta melakukan pembangunan dengan biaya dari pihak swasta sendiri, dan pihak swasta melakukan pengelolaan selama 20 tahun. b. pemerintah mendapatkan hak mengelola aset sepenuhnya setelah masa 20 tahun c. pihak swasta mendapatkan keuntungan dari modal awal melalui dana yang didapatkan dari retribusi tiket atraksi-atraksi wisata di Desa Surodadi	mendapatkan aset dengan tidak mengeluarkan biaya setelah 20 tahun	a.  Melakukan pengontrolan terhadap pembangunan yang dilakukan oleh pihak swasta. b.  Melakukan pembebasan lahan	a.Membangun dan mengoprasikan asset selama 20 tahun b.   Mengambil keuntungan dari proyek pariwisata Desa Surodadi sebagai ganti atas biaya pembangunan yang dikeluarkan	a.  Melakukan pembangunan sesuai perjanjian b.  Membayar sewa lahan kepada pemerintah selama 20 tahun c.   Menyediakan pendanaan penuh terhadap pembangunan dan pengoperasian serta menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek d.  Memelihara proyek pariwasata Desa Surodadi agar tetap dalam kondisi baik
Chamber of Mangrove
Flying Fox
Track Mangrove
Cottage
Dermaga dan Paddle Boat
Reklamasi	Pemerintah	BOT	20 Tahun	a.Pemerintah melakukan pembebasan lahan b.   Kepemilikan lahan 100% milik pemerintah c. Operasional dan maintenance  dilakukan  oleh swasta d.  Swasta sebagai tenaga ahli pembangunan	mendapatkan aset dengan tidak mengeluarkan biaya setelah 20 tahun	a.Melakukan pengontrolan terhadap pembangunan yang dilakukan oleh pihak swasta. b. Melakukan pembebasan lahan	a.  Membangun dan mengoprasikan asset selama 20 tahun b.  Mengambil keuntungan dari proyek pariwisata Desa Surodadi sebagai ganti atas biaya pembangunan yang dikeluarkan	a.Melakukan pembangunan sesuai perjanjian b.   Membayar sewa lahan kepada pemerintah selama 20 tahun
Jalan
Drainase
Lahan Parkir
Mushola	Pemerintah	BOT	20 Tahun	e.     pihak swasta mendapatkan keuntungan dari modal awal melalui dana yang didapatkan dari retribusi parkir, kebersihan, dll.	mendapatkan aset dengan tidak mengeluarkan biaya setelah 20 tahun	a.Melakukan pengontrolan terhadap pembangunan yang dilakukan oleh pihak swasta. b.   Melakukan pembebasan lahan	a.Membangun, memiliki, dan mengoprasikan asset selama 20 tahun b.   Mengambil keuntungan dari proyek pariwisata Desa Surodadi sebagai ganti atas biaya pembangunan yang dikeluarkan	c.   Menyediakan pendanaan penuh terhadap pembangunan dan pengoperasian serta menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek d.  Memelihara proyek pariwasata Desa Surodadi agar tetap dalam kondisi baik
Toilet
Pos Keamanan
Penangkaran Burung
Restoran
Floating Market
Gardu Pandang
Gazebo
Loket
Signage
Air Mancur
TPS

7.3       LINEAR RESPONBILITY PERANCANGAN KAWASAN MANGROVE  DESA SURODADI

Linear responbilitiy  chart adalah suatu kegiatan identifikasi individu, tim peran dan hubungan timbal balik yang dilihat dari tanggungjawab terhadap proyek yang diberikan. Pendekatan ini memungkinkan manajemen untuk secara aktif berpartisipasi dalam proses sistematis penjelasan kegiatan, keputusan yang telah harus diselesaikan, dan untuk memperjelas tanggung jawab masing-masing bermain sehubungan dengan kegiatan-kegiatan dan keputusan. Sebuah LRC dapat berguna tidak hanya untuk mengelola proyek-proyek individu, tetapi juga untuk menganalisa beban kerja dalam suatu organisasi. Selama reorganisasi, dapat membantu untuk memastikan bahwa tugas-tugas dasar tidak diabaikan. Bagan tanggung jawab linear membuat perbedaan yang jelas antara peran, atau pekerjaan judul, dan individu yang melakukan peran tersebut. Setiap proyek biasanya memiliki manajer proyek tunggal, tetapi mungkin ada banyak manajer proyek seperti dalam sebuah organisasi.

Sebuah LRC menyajikan gambaran dari formal, tanggung jawab wewenang dan akuntabilitas. Hal ini memungkinkan setiap orang dalam suatu organisasi, termasuk pendatang baru, untuk melihat "gambaran besar" dan menyediakan standar yang kemajuan dapat dipantau. Linear Responbility Chart (LRC) memilik manfaat, antara lain:

·         Membantu tim kerja alam di charting peran dan tanggung jawab

·         Membantu tim kerja alami dengan perkembangan pelaksanaan tool kits tool kit

·         Mengklarifikasi individu / departemen peran dan tanggung jawab

·         Mengidentifikasi akuntabilitas

·         Menghilangkan kesalahpahaman dan mendorong kerjasama tim

Dalam melakukan kegiatan perancangan kawasan mangrove  di Desa Surodadi maka dilakukan sebuah identifikasi kegiatan yang nantinya akan bmenjadi tanggung jawab dari stake holder terhadap masing-masing kegiatan yang ada di Desa Surodadi. Tanggung jawab stakeholder  terbagi menjadi 4 (empat) bagian antara lain:

E : Executive Responsibility

S : Supervising

C: To be Consulted (before)

N: To be Consulted (after)

Berikut ini adalah Linear Responbility Chart yang dilakukan pada Desa Surodadi:

Tabel VII.3

Linear Responbility Perancangan Kawasan Mangrove  Desa surodadi

No.	Tahapan Kegiatan	Pemerintah						PLN	MASYARAKAT	Swasta
		BAPPEDA	PU (CIPTA KARYA)	DINAS PERAIRAN DAN KELAUTAN	DINAS PARIWISATA	DINAS PERPAJAKAN	BPN			DEVELOPER
1.	Perencanan dan Perancangan Proyek Pembangunan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove Desa Surodadi a.    Survei lokasi b.    Sosialisasi c.     Persiapan dana d.    Pembebasan lahan	S S	C S				C		C	E E E E
2.	Reklamasi lahan		S	N			C		N	E
3.	Pembangunan konstruksi panggung sebagai: a.    Track mangrove b.    Konstruksi dasar cottage, restoran, dermaga, dan floating market	S	S C	C	N					E E
4.	Pembangunan  Infrastruktur a.     Jalan b.     Drainase c.     Jaringan listrik d.    TPS e.     Mushola f.      Pos Keamanan g.     Toilet h.     Lahan Parkir i.      Loket	S S S S S S S S	C C C C C C C C		N N	N N		S		E E E E E E E E E
5.	Pembangunan  atraksi wisata: a.    Auditorium b.    Chamber of mangrove c.     Flying fox d.    Penangkaran burung e.     Dermaga dan paddle boat	S S	C C C C	N C S	N S S N	N				E E E E E
6.	Pembangunan  pelayanan wisata: a.    Restoran b.    Cottage c.     Floating market d.    Gardu pandang e.     Gazebo f.     Air mancur	S S	S S S C C		C C C N N	N N N				E E E E E E
7.	Kontrol Management (pemeliharaan berkala)	C			S	N			N	E
8.	Promosi (Baliho)				S					E
9.	Pemungutan pajak per tahun					E				S
10.	Evaluasi		C		S					E

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

KETERANGAN:

E : Executive Responsibility

S : Supervinsing

C: To be Consulted (before)

N: To be Consulted (after)

Pada tabel diatas dapat diketahui terdapat beberapa tahapan kegiatan dalam melakukan perancangan kawasan mangrove  di Desa Surodadi. Tahapan kegiatan tersebut antara lain,

-       Pra Konstruksi,

Pra konstruksi untuk kegiatan pada tabel diatas adalah Perencanan dan Perancangan Proyek Pembangunan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove  Desa Surodadi dapat dilihat bahwa yang bertanggungjawab sepenuhnya (E) adalah pihak dari Developer, sementara yang bertanggung jawab sebagai pengawas adalah pihak dari BAPPEDA dan yang bertanggung jawab sebagai konsultasi pra konstruksi (C) adalah PU Cipta Karya. Pada pra konstruksi Developer bertanggungjawab sebagai executive responbility dikarenakan pihak swasta yang berkuasa atas pengelolaan proyek yang dilakukan (kawasan mangrove  Desa Surodadi)

-       Konstruksi

Konstruksi yang dimaksudkan pada tabel diatas merupakan tahapan kegiatan pembangunan konstrruksi infrastruktur, pembangunan konstruksi kegiatan pelayanan wisata, dan lain sebagainya yang ada di Desa Surodadi. Tanggungjawab stakeholder  pada tabel diatas juga sama hal-nya dengan tahapan pra konstruksi yang dapat diketahui siapa saja yang bertanggungjawab penuh, bertanggungjawab pengawas, maupun sebagai konsultasi sebelum maupun setelah proyek dilakukan

-       Pasca Konstruksi

Pasca konstruksi merupakan kegiatan yang dilakukan setelah konstruksi dan merupakan kegiatan paling akhir yang dilakukan. Pada pasca konstruksi terdapat tiga kegiatan, antara lain: Kontrol Management (pemeliharaan berkala), Pemungutan pajak per tahun, dan evaluasi. Masing-masing dari kegiatan yang ada di Desa Surodadi  tersebut memiliki tanggungjawab dari stakeholder  terkait. Seperti hal-nya dinas perpajakan sebagai tanggungjawab penuh terhadap pajak per-tahun.

7.4       NETWORK PLANNING ANALYSIS

Network Planning : prinsipnya adalah hubungan ketergantungan antara bagian-bagian pekerjaan (variables) yang digambarkan/divisualisasikan dalam diagram network. Dengan demikian diketahui bagian-bagian pekerjaan mana yang harus didahulukan, bila perlu dilembur (tambah biaya), pekerjaan mana yang menunggu selesainya pekerjaan yang lain, pekerjaan mana yang tidak perlu tergesa-gesa sehingga alat dan orang digeser ketempat lain demi effisiensi. Network Planning  (NP) khususnya digunakan untuk menyelesaikan suatu proyek yang hanya dilakukan sekali saja. Kegunaan Network Planning  yang lainnya adalah:

1.   Untuk mengatur jalannya proyek.

2.  Mengetahui lintasan krisis pekerjaan.

3.  Untuk mengetahui jenis pekerjaan mana yang tidak masuk lintasa kritis sehingga pengerjaannya bisa lebih santai sehingga tidak mengganggu pekerjaan utama yang harus tepat waktu.

4.  Mengetahui pekerjaan mana yang harus diutamakan dan dapat selesai tepa waktu.

5.  Sebagai rekayasa value engineering sehingga dapat ditentukan metode kerja termurah dengan kualitas terbaik.

6.  Untuk persyaratan dokumen tender lelang proyek.

Analisa-analisa Network akan membantu :

1.   Time schedule urutan pekerjaan yang efisien.

2.  Pembagian merata waktu, tenaga dan biaya.

3.  Reschedulling bila ada kelambatan-kelambatan penyelesaian.

4.  Menentukan Trade-Off/Pertukaran waktu dengan biaya yang efisien.

5.  Membuka probabilitas/kemungkinan - kemungkinan yang lain menyelesaikan proyek.

6.  Merencanakan proyek yang komplek.

 Data yang Diperlukan untuk menyusun Network :

a.    Urutan pekerjaan yang logis :

Harus disusun : pekerjaan apa yang harus diselesaikan lebih dahulu sebelum pekerjaan yang lain dimulai, dan pekerjaan apa yang kemudian mengikutinya.

b.    Taksiran waktu penyelesaian setiap pekerjaan :

Biasanya memakai waktu rata-rata berdasarkan pengalaman. Kalau proyek itu baru sama sekali biasanya diberi slack/kelonggaran waktu.

c.     Biaya untuk mempercepat setiap pekerjaan :

Ini berguna bila pekerjaan-pekerjaan yang ada dijalur kritis ingin dipercepat agar seluruh proyek lekas selesai. Misalnya : biaya-biaya lembur, biaya menambah tenaga dan sebagainya.

d.    Sumber-sumber :

Tenaga, equipment dan material yang diperlukan.

Berikut ini adalah Analisis Network Planning  Kawasan Perancangan Mangrove  Desa Surodadi:

Tabel VII.4

Analisis yang Dilakukan dan Durasi

Activities to be completed before activity can start	Activity in question	Activities that can start only after activity in question has been completed	Durasi (bulan)
none	a.   Perencanan dan Perancangan Proyek (Survei lokasi dan Persiapan dana)	b	1
a	b.   Sosialisasi dan Pembebasan Lahan	c	2
b	c.   Reklamasi lahan	d,e	4
c	d.  Pembangunan tracking mangrove	f	2
c	e.   Pembangunan Konstruksi dasar cottage, restoran, dermaga, dan floating market	f	6
d,e	f.    Pembangunan  Infrastruktur (Jalan, Drainase, Jaringan listrik)	g,h,i	2
f	g.   Pembangunan  Infrastruktur (TPS, Mushola, Pos Keamanan, dan Toilet)	J,k	2
f	h.   Pembangunan infrastruktur (Lahan Parkir, Loket, dan Signage)	j,k	1
f	i.    Pembangunan pelayanan wisata (Gardu pandang, Gazebo, dan Air mancur)	j,k	1
g,h,i	j.    Pembangunan  atraksi wisata (Flying fox, Penangkaran burung, dan Dermaga dan paddle boat)	l	3
g,h,i	k.   Pembangunan atraksi wisata (Auditorium, dan Chamber of mangrove )	l	5
j,k	l.    Pembangunan  pelayanan wisata (Restoran dan Floating market)	m	5
l	m. Pembangunan pelayanan wisata (cottage)	n	12
m	n.   Promosi, pengelolaan dan pemeliharaan	None	194

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

Gambar 7.1

Critical Path Methode

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

7.5       ANALISIS FINANSIAL

Analisis pembiayaan finansial berfungsi sebagai uji kelayakan dari proyek yanh akan dilakukan. Uji kelayakan finansial tersebut sangat penting dikarenakan sangat bermanfaat untuk memberikan jaminan kepada stakeholder  bahwa proyek yang akan dilakukan nantinya menguntungkan. Pembangunan di kawasan mangrove  Desa Surodadi memiliki keuntungan bagi pihak pemerintah dan pihak swasta. Akan tetapi keuntungan antara pihak swasta dan pihak pemerintah terjadi perbedaa. Untuk lebih jelasnya mengenai kelayakan proyek perancangan kawasan ini dapat dilihat pada penjelasan berikut ini.

7.5.1        ANALISIS FINANSIAL COST

Analisis Cost Benefit merupakan analisis yang digunakan untuk mengetahui besaran keuntungan atau kerugian serta kelayakan proyek. Dalam perhitungannya, analisis ini memperhitungkan biaya serta manfaat yang akan diperoleh dari pelaksanaan program atau proyek. Penerapan analisis ini banyak diguanakn oleh para investor dalam mengembangkan suatu proyek. Terkait dengan hal ini maka analisis manfaat dan biaya dalam pengembangan investasi hanya didasarkan pada rasio tingkat keuntungan dan biaya yang akan dikeluarkan atau dalam kata lain penekanan yang digunakan pada rasio finansial atau keuangan.

Analisis finansial dari cost pengeluaran pembangunan kawasan mangrove  di desa Surodadi mayoritas dikeluarkan oleh swasta, sementara pemerintah tidak mengeluarkan cost dikarenakan pemerintah hanya menyewakan lahan yang akan digunakan untuk proyek. . Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel VII.5 berikut ini.

Tabel VII.5

Analisis Finansial Cost

Tahap	Aktivitas	Asumsi	Jangka Waktu (bulan)	Durasi Waktu	Satuan	Total
Pra Konstruksi	Perencanan dan Perancangan Proyek Pembangunan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove  Desa Surodadi	Rp 20.000.000/ahli	3	bulan 1-3 tahun 2013	dibutuhkan ahli perencana, lingkungan, dan ekonomi (3 ahli)	60,000,000
	Survei lokasi	Rp 200.000/surveior	1	bulan 1 tahun 2013	4 Surveior 4 kali survei	3,200,000
	Sosialisasi masyarakat	Rp 500.000/pertemuan	2	bulan 2-3 tahun 2013	2 kali pertemuan	1,000,000
	Pembebasan lahan tambak warga	Rp 20.000/m2	2	bulan 2-3 tahun 2013	luas lahan tambak 215.902 m2	4,318,040,000
Konstruksi	Reklamasi Lahan	Rp 22.500/m3	4	bulan 4-7 tahun 2013	Volume tambak 42.651 m3	959,647,500
	Pembangunan Track Mangrove	Papan kayu merbau 315.000/kayu dengan ukuran 3x20x400 cm	2	bulan 8-9 tahun 2013	Luas tracking 1400 m x 4 m	2.205.000.000
	Pembangunan konstruksi panggung untuk cottage, dermaga, dan floating market	Biaya konstruksi panggung dari papan kayu dan tiang pancang beton Rp 1.250.000/m2	6	bulan 8 tahun 2013  - bulan 1 tahun 2014	Cottage    : 1440 m2 Dermaga : 3000 m2 Floating Market: 2100 m2 Total         : 6540	8,175,000,000
	Pembangunan jalan area wisata	Biaya Paving blok 30.000/m2 Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000/bulan	2	bulan 2-3 tahun 2014	Luas jalan 1274 m2 x 30.000 = 38.220.000 Terdapat 1 tukang dan 1 kuli 1 x 1.500.000 x 2 = 3.000.000 1 x 900.000 x 2 = 1.800.000 Panjang drainase 504 m2 x 50.000 = 25.200.000	68.220.000
	Pembenahan Drainase	Biaya Pembangunan Rp 240.000/m2
	Pengadaan Jaringan listrik	Biaya pemasangan listrik -  450 watt Rp 337.500 -  900 watt Rp 675.000 -  5500 watt Rp 4.262.500 Harga lampu penerangan 600.000/buah	2	bulan 2-3 tahun 2014	pemasangan listrik -  Cottage dan floating market 51 x Rp 337.500 = Rp 17.212.500 -  Reastoran 3 x Rp 675.000 = Rp 2.025.000 -  Kawasan pendidikan dan utilitas 1 x 4.262.500 =Rp 4.262.500 Penerangan 46 x 600.000 /buah	51.100.000
	Pembuatan sarana kebersihan (TPS, tong sampah)	Biaya Pembangunan Rp 172.000/m2 Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000/bulan	2	bulan 4-5 tahun 2014	Luas TPS 1 x 80m2 = 80m2	13.760.000
	Pembangunan Mushola	Biaya Pembangunan Rp 899.000/m2 Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000/bulan	2	bulan 4-5 tahun 2014	Luas Mushola 2 x 300m2 = 6oom2 Total biaya bangun Mushola 539,400,000 Terdapat 1 tukang dan 3 kuli 1 x 1,500,000 = Rp 1,500,000 x 2 bulan = Rp 3,000,000 3 x 900,000 = Rp 2,700,000 x 2 bulan = Rp 5,400,000	547,800,000
	Pembangunan Pos Keamanan dan toilet	Biaya Pembangunan Rp 899.000/m2 Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000/bulan	2	bulan 4-5 tahun 2014	Luas Pos 2 x 12m2 = 24m2 Total biaya bangun Pos 21,576,000 Luas Toilet 2 x 42m2= 84m2 = Rp. 75,516,000 Terdapat 1 tukang dan 2 kuli 1 x 1,500,000 = Rp 1,500,000 x 2 bulan = Rp 3,000,000 2 x 900,000 = Rp 1.800,000 x 2 bulan = Rp 3,600,000	103,692,000
	Pembangunan Lahan Parkir	-     Biaya paving lahan parkir Rp. 30.000/ m2. -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan -     Biaya kuli Rp 900.000/bulan	1	bulan 4 tahun 2014	-     Rp 30.000/m2 x 7500 m2 = Rp 225.000.000 -     1 tukang @Rp 1.500.000/bulan = Rp 1.500.000 2 kuli @Rp 900.000/bulan = Rp 1.800.000	228.300.000
	Pembangunan Loket	-     Biaya pembangunan loket 899.000/m2 -     Biaya pembelian kusen pintu dan jendela Rp 7.500.000 -     Biaya pembelian daun pintu Rp 850.000 -     Biaya pembelian daun jendela untuk loket Rp 275.000 -     Biaya pembelian roaster Rp 5.000/buah -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000/bulan	1	bulan 4 tahun 2014	-     Rp 899.000/m2 x 90 m2 = Rp 80.910.000 -     Rp  7.500.000 -     Rp 850.000 x 1 unit daun pintu = Rp 850.000 -     Rp 275.000 x 2 daun jendela = Rp 550.000 -     Rp 5.000/buah x 6 buah = Rp 30.000 -     1 tukang @Rp 1.500.000/bulan = Rp 1.500.000 2 kuli @Rp 900.000/bulan = Rp 1.800.000	93.140.000
	Pembuatan Signage	-       Biaya pembuatan signage kayu Rp 3.000.000/m3 -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan -     Biaya kuli Rp 900.000/bulan	1	bulan 4 tahun 2014	-          1m3 kayu untuk 3 buah signage. -          Rp 3.000.000/m3 x (36:3) buah signage = Rp 36.000.000,000 -     1 tukang @Rp 1.500.000/bulan = Rp 1.500.000 -          2 kuli @Rp 900.000/bulan = Rp 1.800.000	39.300.000
	Pembangunan Auditorium	-      Biaya pembangunan auditorium Rp 899.000/m2 -     Biaya pembelian kusen pintu dan jendela Rp 7.500.000 -     Biaya pembelian daun pintu Rp 850.000 -     Biaya pembelian daun jendela untuk loket Rp 275.000 -     Biaya pembelian roaster Rp 7.000/buah -     Biaya pembelian kursi auditorium Rp 1.200.000/buah -     Biaya pembelian projector Rp 13.200.000/buah -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan -     Biaya kuli Rp 900.000,00/bulan	5	bulan 6-10 tahun 2014	-      Rp 899.000/m2 x 3000 m2 = Rp 2.697.000.000 -     Rp 7.500.000 x 2 = Rp 15.000.000 -     Rp 850.000 x 2 daun pintu = Rp 1.700.000 -     Rp 275.000 x 6 daun jendela = 1.650.000 -     Rp 7.000 x 50 buah = Rp 350.000 -     Rp 1.200.000,00 x 50 = Rp 60.000.000.000 -     Rp 13.200.000,00 x 1 buah = Rp 13.200.000 -     3tukang @Rp 1.500.000,00/bulan x 5 bulan = Rp 22.500.000 10 kuli @Rp 900.000/bulan x 5 bulan = Rp 45.000.000	2.856.400.000
	Pembangunan Chamber of mangrove	-       Biaya pembangunan chamber of mangrove  Rp 899.000/m2 -     Biaya pembelian kusen pintu dan jendela Rp 7.500.000 -     Biaya pembelian daun pintu Rp 850.000 -     Biaya pembelian daun jendela untuk loket Rp 275.000 -     Biaya pembelian roaster Rp 7.000 /buah -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	5	bulan 6-10 tahun 2014	-       Rp 899.000,00/m2 x 2000 m2 = Rp 1.798.000.000 -     Rp 7.500.000 x 2 = Rp 15.000.000 -     Rp 850.000 x 2 daun pintu = Rp 1.700.000 -     Rp 275.000 x 6 daun jendela = 1.650.000 -     Rp 7.000 x 50 buah = Rp 350.000 -     3tukang @Rp 1.500.000 /bulan x 3 bulan = Rp 13.500.000 10 kuli @Rp 900.000,00/bulan x 3 bulan = Rp 27.000.000	1.857.200.000
	Pembuatan Flying fox	Biaya pembuatan flying fox Rp 25.425.000 /unit (pembangunan 2 unit tower, perlengkapan keamanan flying fox, dan tambang besi)	3	bulan 6-8 tahun 2014	Rp 25.425.000 /unit x 1 unit = Rp 25.425.000	25.425.000
	Pembuatan Penangkaran Burung	-     Biaya pembuatan jarring baja diameter 10cm Rp 17.000/buah -     Biaya pembelian burung Rp 500.000.000 -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	3	bulan 6-8 tahun 2014	-     1m2 membutuhkan 10 buah jarring baja -     Rp 17.000 /buah x (7633m2 x 10buah) = Rp 1.297.610.000 -     Rp 500.000.000 -     3tukang @Rp 1.500.000 /bulan x 3 bulan = Rp 13.500.000 10 kuli @Rp 900.000 /bulan x 3 bulan = Rp 27.000.000	1.838.110.000
	Pembangunan Dermaga dan paddle boat	-  Biaya pembangunan dermaga Rp 305.000,00/m2 -  Biaya pembuatan pondasi Rp 1.500.000/tiang pondasi -  Biaya pembelian paddle boat Rp Rp 3.000.000 /unit  -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	3	bulan 6-8 tahun 2014	-  Rp 315.000,00 x 3050 m2 = Rp 960.750.000 -  Rp 1.500.000 x 32 tiang pondasi = Rp 48.000.000 -  Rp 15.000.000 x 15 unit = Rp 225.000.000 -  1 tukang @Rp 1.500.000 /bulan = Rp 1.500.000 2 kuli @Rp 900.000 /bulan = Rp 1.800.000	1.237.050.000
	Pembangunan Gardu Pandang	-  Biaya pembuatan pondasi Rp 5.000.000 -  Biaya pembuatan gardu pandang 2 lantai 700.000/m2 -  Biaya pembuatan tangga Rp 500.000 -  Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	1	bulan 4 tahun 2014	-     Rp 5.000.000 -     Rp 700.000 x (100m2 + 64m2) = Rp 114.800.000 -     Rp 500.000 x 4 = Rp 2.000.000 -  1 tukang @Rp 1.500.000 /bulan = Rp 1.500.000 -  2 kuli @Rp 900.000 /bulan = Rp 1.800.000	120.100.000
	Pembuatan Gazebo	-  Biaya pembangunan gazebo Rp 2.000.000 /gazebo	1	bulan 4 tahun 2014	-  Rp 2.0000.000 x 28 unit = Rp 56.000.000	58.000.000
	Pembuatan Air mancur	-  Biaya pembuatan air mancur Rp1.375.000/m2 -  Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan -  Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	1	bulan 4 tahun 2014	-  Rp 1.375.000/m2 x 158 m2 = Rp 217.250.000 -  1 tukang @Rp 1.500.000 /bulan = Rp 1.500.000 -  2 kuli @Rp 900.000 /bulan = Rp 1.800.000	220.550.000
	Pembangunan Restoran	-  Biaya pembangunan restoran Rp 755.000/m2 x 1370m2 = Rp 1.034.350.000 -     Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	5	bulan 11 tahun 2014 - bulan 3 tahun 2015	-  Rp 1.034.350.000 x 3 unit = Rp 3.103.050.000 -     3tukang @Rp 1.500.000 /bulan x 5 bulan = Rp 22.500.000 10 kuli @Rp 900.000/ bulan x 5 bulan = Rp 45.000.000	3.170.550.000
	Pembangunan Floating market	-  Biaya pembangunan floating market Rp 755.000/m2 x 100m2 = Rp 75.500.000 -  Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan -  Biaya kuli Rp 900.000 /bulan	5	bulan 11 tahun 2014 - bulan 3 tahun 2015	-  Rp 75.500.000,00 x 21 unit = Rp 1.585.500.000 -     3tukang @Rp 1.500.000,00/bulan x 5 bulan = Rp 22.500.000 -  10 kuli @Rp 900.000/bulan x 5 bulan = Rp 45.000.000	1.653.000.000
	Pembangunan Cottage	-  Biaya pembangunan cottage Rp 755.000 /m2 x 48m2 = Rp 36.240.000 -  Biaya pembelian perabotan Rp 19.280.000/cottage -  Biaya tukang Rp 1.500.000/bulan -  Biaya kuli Rp 900.000/bulan	12	bulan 4 tahun 2015 - bulan 3 tahun 2016	-   Rp 36.240.000,00 x 30 unit = Rp 1.087.200.000 -   Rp 19.280.000/cottage x 30 unit = Rp 578.400.000 -   5 tukang @Rp 1.500.000 x 5 bulan = Rp 37.500.000 -   20 kuli @ Rp 900.000 x 5 bulan = Rp 90.000.000	1.793.100.000
Pasca Konstruksi	Kontrol Management (pemeliharaan Berkala)	-  Biaya pemeliharaan (pengecetan) berkala Rp 10.000 /m2 -  Perbaikan 4 tahun sekali, dengan kenaikan harga Rp 5000/4 tahun -  Biaya tenaga pemeliharaan Rp 900.000/bulan -  Naik 3% tiap tahun, terdapat 10 tenaga kerja	201	bulan 4 tahun 2016 - akhir tahun 2032	-  Biaya pemeliharaan 2016-2019 Rp 10.000,00/m2 x 49183 m2 = Rp 491.830.000/tahun -  Biaya pemeliharaan 2020-2023 Rp 15.000,00/m2 x 49183 m2 Rp 737.745.000 -  Biaya pemeliharaan 2024-2027 Rp 20.000,00/m2 x 49183 m2 Rp 983.660.000 -  Biaya pemeliharaan 2028-2031 Rp 25.000,00/m2 x 49183 m2 Rp 1.229.575.000 -  Biaya pemeliharaan 2032 Rp 30.000,00/m2 x 49183 m2 Rp 1.475.490.000 -  Rp 900.000/bulan x 48/bulan = Rp 43,200,000	58,000,000
	Baliho	Biaya sewa baliho Rp. 10,000,000/bulan Pemasangan baliho di Jalan Pantura Semarang – Demak, dan di jalan raya di Kota Semarang	204	Bulan 4 tahun 2016 - 2032	Dalam 1 tahun, Rp 10,000,000 x12 x 2 = Rp. 240,000,000 Dalam 17 tahun Rp 10,000,000 x 201 x 2 = Rp. 4,020,000,000	4,020,000,000
	Pembayaran pajak bumi dan bangunan kepada pemerintah	· Diasumsikan harga tanah di kawasan perencanaan sebesar Rp. 20.000/m2 · Sehingga NJOP dapat dihitung : NJOP = 49183x20.000                      = 983,660,000 · Standar NJOPTKP =12.000.000 · Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB, = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP = 20% x (NJOP-NJOPTKP) =20% x (983,660,000-12.000.000)  = Rp 194,332,000,-	204	Bulan 2 tahun 2016 -2032	Pajak PBB yang harus dibayarkan selama 17 tahun sebesar : =Rp 194,332,000,- x 17 tahun =Rp. 3,303,644,000	3,303,644,000
	Pembayaran Pajak Parkir Motor kepada pemerintah	Pajak parkir motor = 30% Retribusi parkir = Rp. 3.000 Retribusi parkir progresif, naik Rp 1500 setiap 5 tahun sekali Jumlah motor naik 5% setiap tahunnya	204	Bulan 2 tahun 2016 -2032	30% x jumlah kendaraan dalam satu tahun x 3000 Perhitungan progresif 5% di setiap tahunnya untuk jumlah kendaraan, dan 5 tahun sekali untuk biaya retribusi parkirnya sebesar Rp 500	528,012,312
	Pembayaran Pajak Parkir Mobil kepada pemerintah	Pajak parkir mobil = 30% Retribusi parkir = Rp. 6.000 Retribusi parkir progresif, naik Rp 1.500 setiap 5 tahun sekali	204	Bulan 2 tahun 2016 -2032	30% x jumlah kendaraan dalam satu tahun x 3000 Perhitungan progresif 5% di setiap tahunnya untuk jumlah kendaraan, dan 5 tahun sekali untuk biaya retribusi parkirnya sebesar Rp 500	476,220,165
	Pembayaran Pajak Hotel kepada pemerintah	Pajak Hotel = 10% Tidak ada kenaikan progresif biaya penginapan Jumlah kamar yang disewa naik 5% setiap tahunnya	204	Bulan 2 tahun 2016 -2032	10% x jumlah kamar yang disewa x Rp. 350.000	1,519,413,542
	Evaluasi Wisata Secara Berkala	-  Rp 500.000/surveyor -  Dilakukan setiap tahunnya	201	Bulan 2 tahun 2016 -2032	-  Rp 500.000 x 4 surveior = Rp 2.000.000 -  Rp 2.000.000 x 17 tahun= Rp 54.000.000	54,000,000

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

7.5.2       Analisis Finansial Benefit

Penetuan dan analisis besaran keuntungan atau benefit ini dibedakan menjadi dua sesuai pemegang kepentingan terbesar yaitu pihak swasta yaitu konsultan sebagai pelaku paling dominan dan Pemerintah Kabupaten Demak. Warga Desa Surodadi mendapat keuntungan dari pengelolaan kawasan Pariwisata Mangrove  yang akan direncanakan 20 tahun kedepan.

Tabel VII.6

Analisis Finansial Benefit Private (konsultan)

Tahap Pembangunan	Benefit Private (Konsultan)
	Aktivitas	Asumsi	Jangka Waktu	Durasi Waktu	Satuan	Total
Pra Konstruksi dan Konstruksi	-	-	3 tahun 3 bulan	tahun  2013 – tahun 2016 bulan ke 3	-	-
Pasca Konstruksi	Retribusi lahan parkir	·    Parkir sepeda motor -     Diasumsikan dalam sehari dikunjungi 50 sepeda motor -     Retribusi parkir tiap motor Rp3000 -     Dalam satu bulan pendapatan dari retribusi parkir Rp4.500.000 ·    Parkir mobil -     Diasumsikan dalam sehari dikunjungi 25 mobil -     Retribusi parkir tiap mobil Rp6000 -     Dalam satu bulan pendapatan dari retribusi parkir mobil Rp4.500.000 ·   Total pendapatan dari retribusi parkir dalam satu bulam sebesar Rp12.000.000 ·   Jumlah kendaraan pengunjung meningkat 5% tiap tahun ·   Biaya retribusi parkir meningkat Rp500 tiap 5 tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	50 sepeda motor per-hari dan 25 mobil per-hari	Rp3.692.533.597
	Pembayaran jasa pelayanan toilet umum	·     Diasumsikan dalam sehari terdapat 70 pengunjung menggunakan toilet untuk buang air kecil dan air besar ·    Retribusi tiap penggunaan toilet sebesar Rp3000 ·    Dalam sebulan total pendapatan dari retribusi toilet umum sebesar Rp6.300.000 ·    Kenaikan jumlah pengguna toilet umum meningkat 5% tiap tahun ·    Biaya jasa toilet naik Rp 1,000 setiap 5 tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	70 pengunjung per-hari	Rp 2,947,450,830
	Ticket masuk	·    Tiket masuk dewasa dan anak Rp15.000 ·    Diasumsikan dalam sehari terdapat 200 pengunjung ·    Total pendapatan dari tiket masuk dalam sebulan sebesar 90.000.000 ·    Harga tiket meningkat Rp3000 tiap tiga tahun ·    Jumlah pengunjung meningkat 5% tiap tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	200 pengunjung per-hari	Rp48.803.532.310
	Ticket atraksi flying fox	·     Tiket atraksi flying fox Rp15.000 ·    Diasumsikan dalam sehari terdapat 100 pengunjung yang menggunakan atraksi flying fox ·    Total pendapatan dari atraksi flying fox dalam sebulan sebesar Rp45.000.000 ·    Harga tiket meningkat Rp3000 tiap 3 tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	100 pengunjung per-hari	Rp24.401.766.155
	Ticket atraksi paddle boat tour	·     Tiket atraksi paddle boat tour Rp8000 per-orang ·    Diasumsikan dalam satu hari terdapat 150 pengunjung yang menggunakan atraksi paddle boat ·    Total pendapatan dari atraksi paddle boat tour dalam satu bulan sebesar Rp22.500.000 ·    Harga tiket meningkat Rp2000 tiap 3 tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	150 pengunjung per-hari	Rp 21,148,670,658
	Keuntungan dari biaya sewa restaurant	·     Sewa restoran Rp30.000.000 per tahun ·    Terdapat 3 buah restoran, sehingga pendapatan dari sewa retoran selama setahun sebesar Rp.90.000.000,- ·    Harga sewa meningkat Rp9.000.000 tiap 3 tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	3 buah restoran	Rp2.025.000.000
	Keuntungan dari sewa penginapan cottage	·    Harga sewa penginapan sebesar Rp350.000 per-malam ·    Diasumsikan dalam sebulan terdapat 140 cottage yang disewa ·    Pendapatan dalam sebulan dari sewa cottage sebesar Rp49.000.000 ·    Jumlah penginap bertambah 5% tiap tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	Diasumsikan terdapat 140 cottage yang disewa dalam sebulan	Rp16.541.842.188
	Keuntungan dari sewa floating market	·     Harga sewa floating market sebesar Rp25.000.000 per-tahun tiap unitnya ·    Terdapat 21 unit floating market, sehingga total pendapatan dari sewa floating dalam satu tahun sebesar Rp525.000.000 ·    Harga sewa meningkat Rp.5.000.000,- tiap 3 tahun	16 tahun 9 bulan	Bulan ke 4 tahun 2016 – tahun 2032	21 unit floating market	Rp9.562.500.060 Rp 9,125,000,000

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

Pemerintah mendapatkan benefit dari besaran pajak bumi dan bangunan (PBB), pajak kendaraan bermotor dari jumlah kendaraan bermotor yang datang ke wisata Desa Surodadi, serta pajak hotel dan juga pajak reklame, yang dibayarkan pengelola setiap tahunnya.

Tabel VI.7

Analisis Finansial Benefit Publik (Pemerintah)

Tahap Pembangunan	Benefit Publik (Pemerintah)
	Aktivitas	Asumsi	Jangka Waktu	Durasi Waktu	Satuan	Total
Pra Konstruksi	-	-	-	-	-	-
Konstruksi	-	-	-	-	-	-
Pasca Konstruksi	·   Pajak Bumi dan Bangunan	· Diasumsikan harga tanah di kawasan perencanaan sebesar Rp. 20.000/m2 · Sehingga NJOP dapat dihitung : NJOP = 49183x20.000                      = 983,660,000 · Standar NJOPTKP =12.000.000 · Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB, = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP = 20% x (NJOP-NJOPTKP) =20% x (983,660,000-12.000.000)  = Rp 194,332,000,-	17 tahun	Bulan ke 2 tahun 2016-2032	Pajak PBB yang harus dibayarkan selama 17 tahun sebesar : =Rp. Rp 194,332,000,- x 17 tahun =Rp. 3,303,644,000	Rp. 3,303,644,000
	·         Pajak Parkir Motor	Pajak parkir motor = 30% Retribusi parkir = Rp. 3.000 Retribusi parkir progresif, naik Rp 500 setiap 5 tahun sekali Jumlah motor naik 5% setiap tahunnya	17 tahun	Bulan ke 2 tahun 2016-2032	30% x jumlah kendaraan dalam satu tahun x 3000 Perhitungan progresif 5% di setiap tahunnya untuk jumlah kendaraan, dan 5 tahun sekali untuk biaya retribusi parkirnya sebesar Rp 500	Rp. 528,012,312
	·         Pajak Parkir Mobil	Pajak parkir motor = 30% Retribusi parkir = Rp. 6.000 Retribusi parkir progresif, naik Rp 500 setiap 5 tahun sekali	17 tahun	Bulan ke 2 tahun 2016-2032	30% x jumlah kendaraan dalam satu tahun x 3000 Perhitungan progresif 5% di setiap tahunnya untuk jumlah kendaraan, dan 5 tahun sekali untuk biaya retribusi parkirnya sebesar Rp 500	Rp. 476,220,165
	·         Pajak Hotel	Pajak Hotel = 10% Tidak ada kenaikan progresif biaya penginapan Jumlah kamar yang disewa naik 5% setiap tahunnya	17 tahun	Bulan ke 2 tahun 2016-2032	10% x jumlah kamar yang disewa x Rp. 350.000	Rp. 1,519,413,542
	Pajak Reklame/ Baliho	Biaya sewa baliho Rp. 10,000,000/bulan Pemasangan baliho di Jalan Pantura Semarang – Demak, dan di jalan raya di Kota Semarang	204	Bulan 4 tahun 2016 - 2032	Dalam 1 tahun, Rp 10,000,000 x12 x 2 = Rp. 240,000,000 Dalam 17 tahun Rp 10,000,000 x 201 x 2 = Rp. 4,020,000,000	4,020,000,000

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 201

7.6       ANALISIS SOSIAL EKONOMI

Pembangunan kawasan pesisir desa Surodadi ini dipastikan akan mengakibatkan dampak tertentu baik menguntungkan maupun merugikan. Dampak-dampak tersebut berupa dampak sosial-ekonomi ataupun dampak finansial. Dampak sosial – ekonomi merupakan dampak yang dikeluarkan secara tidak langsung dari proyek tersebut seperti biaya kerugian akibat kebisingan, kemacetan, dll. lebih jelasnya terdapat pada tabel berikut.

Tabel VII.8

Social Economic Cost

Tahap Pembangunan	Cost Social-Economy Analysis
	Aktivitas	Asumsi	Jangka Waktu	Durasi Waktu	Total
Pra-Konstruksi	Waktu dan tenaga yang diluangkan oleh masyarakat untuk proses sosialisasi	·    Masyarakat dan perangkat desa meluangkan waktu untuk sosialisasi pembangunan kawasan wisata sebanyak 2x pertemuan ·    Diasumsikan tiap pertemuan sebanding dengan Rp500.000 ·    Jadi total 2x pertemuan sebanding dengan Rp 1,000,000	2 bulan	Bulan 2-3 tahun 2013	Rp 1,000,000,-
	Stress yang ditimbulkan akibat masyarakat yang terkena aktivitas pembebasan lahan	·    Diasumsikan biaya kendala pembebasan lahan setara dengan ¼ dari harga lahan ·    Harga lahan Rp20.000 per-m2 ·    Biaya stres dan kendala pembebasan lahan sebesar Rp5ooo per-m2 ·    Total luas pembebasan lahan 215.902 m2 ·    Jadi total biaya stres dan kendala pembebasan lahan sebesar Rp1.079.510.000	2 bulan	Bulan 2-3 tahun 2013	Rp1.079.510.000
Konstruksi	Polusi udara dan kebisingan yang dihasilkan akibat kontruksi selama pembangunan (gedung, pelebaran jalan)	·    Kenyamanan dan kesehatan warga Desa Surodadi terganggu, sehingga berdampak pada produktivitas dan pendapatan warga sekitar kawasan perancangan. ·    Diasumsikan warga mengalami kerugian sebesar Rp200.000 per-hari	3 tahun = 1095 hari	Bulan ke 4 tahun 2013 – bulan ke 3 tahun 2016	Rp 219.000.000,-
	Kerusakan infrastrukur terutama pada jalan akibat alat-alat berat yang masuk selama pembangunan Kerugian akibat terganggunya sirkulasi dan mobiltas warga sekitar Kawasan Perancangan	·    Diasumsikan kerusakan infrastruktur terutama jalan sebesar Rp15.000 per-hari ·    Jadi total biaya kerusakan infrastruktur Rp 16,425,000	3 tahun  = 1095 hari	Bulan ke 4 tahun 2013 – bulan ke 3 tahun 2016	Rp 16,425,000
Pasca Konstruksi	Tingkat kebisingan pada kawasan yang dihasilkan saat proyek Wisata Edukasi Konservasi Mangrove Desa Surodadi telah selesai	·    Tingkat kebisingan yang dihasilkan dari kawasan perancangan setelah konstruksi selesai. ·    Kawasan wisata yang direncanakan tidak memiliki tingkat kebisingan yang tinggi, kebisingan lebih banyak dihasilkan dari lalu lintas kendaraan masuk dan keluar kawasan wisata melewati jalan desa. ·    Diasumsikan biaya kebisingan sebesar Rp25.000 per-hari ·    Jadi total biaya kebisingan sebesar Rp152.750.000	16 tahun 9 bulan = 6110 hari	Bulan ke 4 tahun 2016 - 2032	Rp152.750.000

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

Tabel VII.9

Social-Economy Benefit Analysis

Tahap Pembangunan	Benefit Social-Economy Analysis
	Aktivitas	Asumsi	Jangka Waktu	Durasi Waktu (Bulan)	Total
Pra-Konstruksi	Masyarakat banyak mendapatkan keuntungan dari pembebasan lahan	·    Diasumsikan harga lahan sebelum pembebasan lahan Rp15.000 ·    Dalam proyek pembangunan kawasan pariwisata, pemerintah membeli lahan warga sebesar Rp20.000 ·    Pihak warga mendapat selisih keuntungan Rp5000 per-m2 ·    Luas lahan keseluruhan 215.902 m2	3 bulan	Bulan ke 1 – 3 tahun 2013	Rp1.079.510.000
Konstruksi	Polusi udara dan kebisingan yang dihasilkan akibat kontruksi selama pembangunan (gedung, pelebaran jalan)	·    Kenyamanan dan kesehatan warga Desa Surodadi terganggu, sehingga berdampak pada produktivitas dan pendapatan warga sekitar kawasan perancangan. ·    Diasumsikan warga mengalami kerugian sebesar Rp200.000 per-hari	3 tahun = 1095 hari	Bulan ke 4 tahun 2016 – bulan ke 3 tahun 2016	Rp 219.000.000,-
	Kerusakan infrastrukur terutama pada jalan akibat alat-alat berat yang masuk selama pembangunan Kerugian akibat terganggunya sirkulasi dan mobiltas warga sekitar Kawasan Perancangan	·    Diasumsikan kerusakan infrastruktur terutama jalan sebesar Rp15.000 per-hari ·    Jadi total biaya kerusakan infrastruktur Rp 16,425,000	3 tahun  = 1095 hari	Bulan ke 4 tahun 2013 – bulan ke 3 tahun 2016	Rp 16,425,000
	Munculnya banyak warung makan untuk tukang dan buruh bangunan	·    Diasumsikan tukan dan kuli makan sehari dua kali, sekali makan Rp10.000 ·    Dalam sehari warung dapat memperoleh keuntungan sebesar Rp1.400.000 dari makan tukang dan kuli	3 tahun = 1095 hari	Bulan ke 1 – 3 tahun 2013	Rp1.533.000.000
Pasca Konstruksi	Tingkat kebisingan pada kawasan yang dihasilkan saat proyek Wisata Edukasi Konservasi Mangrove Desa Surodadi telah selesai	·    Tingkat kebisingan yang dihasilkan dari kawasan perancangan setelah konstruksi selesai. ·    Kawasan wisata yang direncanakan tidak memiliki tingkat kebisingan yang tinggi, kebisingan lebih banyak dihasilkan dari lalu lintas kendaraan masuk dan keluar kawasan wisata melewati jalan desa. ·    Diasumsikan biaya kebisingan sebesar Rp25.000 per-hari ·    Jadi total biaya kebisingan sebesar Rp152.750.000	16 tahun 9 bulan = 6110 hari	Bulan ke 4 tahun 2016 – 2032	Rp152.750.000
	Mobilitas masyarakat semakin lancar dan interaksi sosial antar masyarakat semakin meningkat	·    Setelah ada pelebaran jalan menjadi lebih luas sehingga mobilitas masyarakat lebih lancar. Keuntungan yang masyarakat peroleh sebesar (1/2 harga masuk tol)  Rp 1.000,-/ hari/ kendaraan x 100 kendaraan/ hari = Rp 100.000,- x 30 hari = Rp 3.000.000,- / bulan	16 tahun 9 bulan = 6110 hari	Bulan ke 4 tahun 2016 – 2032	Rp 603,000,000,-

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

7.7        ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN

Setelah menghitung biaya yang harus dikeluarkan dan juga keuntungan yang didapatkan, maka perlu melihat dengan biaya-biaya tersebut apakan proyek pembangunan wisata edukasi konservasi mangrove di Desa Surodadi dinyatakan layak atau tidaknya melalui benefit-cost ratio (BCR) dan juga net present value (NPV).

7.7.1        BENEFIT COST RATIO (BCR)

Benefit cost ratio didaptkan dari selisih antara keuntungan yang didapat dengan biaya yang dikeluarkan selama pembangunan dan operasional wisata edukasi konservasi mangrove Desa Surodadi yang dikalikan dengan nilai suku bunga yang berlaku saat ini. Berikut adalah perhitungannya:

Tabel VII.10

Benefit Cost Ratio

TAHUN	CASH OUT FLOW	CASH IN FLOW	DF (6%)	SOCIAL COST	SOCIAL BENEFIT	B/C RATIO
1	16,886,622,500	1,675,735,000	0.9434	15,930,839,667	1,580,888,399
2	14,269,297,000	598,600,000	0.89	12,699,674,330	532,754,000
3	1,880,700,000	598,600,000	0.8396	1,579,035,720	502,584,560
4	1,343,937,000	3,977,007,000	0.7921	1,064,532,498	3,150,187,245
5	1,466,119,501	4,130,584,500	0.7473	1,095,631,103	3,086,785,797
6	1,483,909,128	4,282,390,875	0.705	1,046,155,935	3,019,085,567
7	1,502,328,675	5,026,207,288	0.6651	999,198,802	3,342,930,467
8	1,767,316,848	5,222,094,802	0.6274	1,108,814,590	3,276,342,279
9	1,802,790,511	5,528,515,191	0.5919	1,067,071,703	3,272,328,142
10	1,824,032,036	6,350,479,991	0.5584	1,018,539,489	3,546,108,027
11	1,846,043,499	6,611,881,141	0.5268	972,495,715	3,483,138,985
12	2,114,769,629	6,886,352,348	0.497	1,051,040,506	3,422,517,117
13	2,138,411,393	7,868,028,874	0.4688	1,002,487,261	3,688,531,936
14	2,182,981,964	8,333,178,156	0.4423	965,532,923	3,685,764,698
15	2,209,386,317	8,693,014,214	0.4173	921,976,910	3,627,594,832
16	2,482,687,214	9,871,427,146	0.3936	977,185,687	3,885,393,725
17	2,511,093,586	10,307,475,653	0.3714	932,620,158	3,828,196,458
18	2,540,560,982	10,765,326,586	0.3503	889,958,512	3,771,093,903
19	2,596,741,475	12,334,733,007	0.3305	858,223,057	4,076,629,259
20	2,875,655,019	12,893,246,808	0.3118	896,629,235	4,020,114,355
	JUMLAH			47,077,643,801	62,798,969,749	1.333945

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

Rencana pembangunan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove Desa Surodadi memiliki BCR sebesar 1.333945, sehingga pembangunan wisata ini  dapat dipertanggung jawabkan secara ekonomi dan layak untuk dilaksanakan

 

7.7.2       NET PRESENT VALUE (NPV)

Tabel VII.11

Net Present Value

TAHUN	NET CASH FLOW	DF (6%)	NILAI SAAT INI
1	-15,210,887,500	0.9434	(14,349,951,268)
2	-13,670,697,000	0.89	(12,166,920,330)
3	-1,282,100,000	0.8396	(1,076,451,160)
4	2,633,070,000	0.7921	2,085,654,747
5	2,664,464,999	0.7473	1,991,154,694
6	2,798,481,747	0.705	1,972,929,632
7	3,523,878,613	0.6651	2,343,731,666
8	3,454,777,954	0.6274	2,167,527,688
9	3,725,724,680	0.5919	2,205,256,438
10	4,526,447,955	0.5584	2,527,568,538
11	4,765,837,642	0.5268	2,510,643,270
12	4,771,582,719	0.497	2,371,476,611
13	5,729,617,481	0.4688	2,686,044,675
14	6,150,196,192	0.4423	2,720,231,776
15	6,483,627,897	0.4173	2,705,617,921
16	7,388,739,932	0.3936	2,908,208,037
17	7,796,382,067	0.3714	2,895,576,300
18	8,224,765,604	0.3503	2,881,135,391
19	9,737,991,532	0.3305	3,218,406,201
20	10,017,591,789	0.3118	3,123,485,120
JUMLAH			15,721,325,947

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

Rencana pembangunan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove Desa Surodadi memiliki  nilai positif, sehingga pembangunan wisata ini dapat dipertanggung jawabkan secara ekonomi dan  layak untuk dijalankan dengan mendapatlan keuntungan sebesar Rp 15,721,325,947

7.7.3       Pay Back Periode

Analisis in idigunakan untuk mengetahui kapan pihak swasta dapat menerima kembali modal biaya pembangunan yang telah dikeluarkan. Berikut adalah perhitungannya:

Tabel VII.12

Pay Back Periode

TAHUN	NILAI INVESTASI	CASH IN FLOW	NILAI SISA
1	16,886,622,500	1,675,735,000	-15,210,887,500
2	14,269,297,000	598,600,000	-13,670,697,000
3	1,880,700,000	598,600,000	-1,282,100,000
4	1,343,937,000	3,977,007,000	2,633,070,000
5	1,466,119,501	4,130,584,500	2,664,464,999
6	1,483,909,128	4,282,390,875	2,798,481,747
7	1,502,328,675	5,026,207,288	3,523,878,613
8	1,767,316,848	5,222,094,802	3,454,777,954
9	1,802,790,511	5,528,515,191	3,725,724,680
10	1,824,032,036	6,350,479,991	4,526,447,955
11	1,846,043,499	6,611,881,141	4,765,837,642
12	2,114,769,629	6,886,352,348	4,771,582,719
13	2,138,411,393	7,868,028,874	5,729,617,481
14	2,182,981,964	8,333,178,156	6,150,196,192
15	2,209,386,317	8,693,014,214	6,483,627,897
16	2,482,687,214	9,871,427,146	7,388,739,932
17	2,511,093,586	10,307,475,653	7,796,382,067
18	2,540,560,982	10,765,326,586	8,224,765,604
19	2,596,741,475	12,334,733,007	9,737,991,532
20	2,875,655,019	12,893,246,808	10,017,591,789

Sumber: Analisis Kelompok 1B, 2013

Bulan pay back periode:

-1,282,100,000/ (-1,282,100,000 + 2,633,070,000)* 12 à - 11, 38

Rencana pembangunan Wisata Edukasi Konservasi Mangrove Desa Surodadi memiliki Pay Back Period pada tahun ke 4 tahun kurang 11 bulan atau 3 tahun 1 bulan yang lebih pendek dari umur proyek pembangunan wisata edukasi selama 20 tahun, sehingga pembangunan wisata ini dapat dipertanggung jawabkan secara ekonomi dan investor sudah dapat menerima  kembali modal biaya pembangunan pada tahun dan bulan tersebut.